前幾年工業上樓比較火，不少地方紛紛跟進。

廠房越建越高，主打“高容積率”。

隨着熱潮退去，這一模式帶來的落地難題，也逐漸暴露。

大家也開始調整，珠海更是大動作，果斷取消“產業5.0新空間”。

聚焦當下，建廠房該如何評估容積率問題？

已經建好的高容積率廠房，還有出路嗎？

筆者結合多地調研的實際情況，來辯證分析這些問題。

01 爲什麼執着於容積率

第一種情況，土地確實不夠用，但不是絕對的。

必須承認的是，有些地方土地緊張，容積率還是往上走。

我們看到，目前蘇州市區，容積率基本都是2.5。

甚至有一些工業地產，用於建廠房出售，可能會要求3.6。

最開始向上要空間的深圳，一方面，山地丘陵比較多，可用來建廠房的平整地塊少一些；

另一方面，當地工業發展，可以容納上樓企業，大多是電子信息組裝項目。

二者結合，工業上樓就合理多了。

但是地不夠用，主要還是在市區範圍，或者產業密集的區域。

其實，無論是深圳還是江浙滬，郊區的土地相對充足。

像上海奉賢、松江、臨港等地區，有不少土地、廠房虛位以待。

空間緊張的地方，可利用的土地，一年就只剩200畝；可能後期也沒辦法空出太多地，但又想做產業更新升級。

那麼，就會想着怎麼去充分利用土地，也就是高容積率的“集約利用”概念。

第二種情況，對形勢判斷不夠全面，想複製深圳經驗。

有些地方，形勢判斷只看到了好的一面，卻忽視了潛在風險。

去深圳考察，看到當地企業能上樓、項目質量不錯、大多是高新技術企業，想着複製經驗，搞工業上樓。

甚至提出，將載體建設作爲核心任務，要求底下區縣去推進。

或者是，還停留在過往經驗，認爲企業數量會增長，廠房需求也跟着漲。

於是，積極佈局廠房建設，早點搶佔市場份額。

我們看到，電子信息產業發展得比較好的時候，江西、湖南、江蘇鹽城等多個地方，蓋5~8層的廠房，組裝好電子信息設備器材。

有些成熟園區，企業確實發展得好；也有些園區，跟風建多層廠房，用免租等紅利吸引企業入駐。等免租期一過，企業紛紛撤離。

有廠房，沒產業，園區陷入沉寂。這就是工業上樓的後遺症。

第三種情況，地方政績導向，靠建廠房拉動投資指標。

低容積率，“不賺錢”。

高容積率，意味着更高投資強度、更密集的建築體量。

原本只能建一兩千平廠房，但現在可以建三四千平。

同樣的建築面積，比原來多出來兩三倍、甚至更多。

涉及到的發債、融資等指標，也隨之增加。

說白了，地方推進工業上樓，是認爲園區建設起來後，能解決載體、投資、融資等一系列問題。

發債、融資、企業投資、國企投資等多種形式的投資入賬，成爲考覈中亮眼的成績單，也契合本地年度投資指標要求。

拿發債來說，更多是一種借新還舊的做法。

主要是用未來的時間和資金，化解當下發展難題，將債務負擔轉嫁給後續治理或資產規模。

打個比方，某個園區融資了5億，雖然廠房建設是分期做，但資金是一次性到賬的。

這筆資金，可靈活用於薪資發放等即時支出。

原本的產業載體，成爲了短期週轉的融資工具。

02 該重新審視工業上樓了

產業上行期的繁榮，像一層濾鏡，掩蓋了不少高容積率引發的問題。

工業上樓熱潮退去後，居高不下的空置率問題，就顯現出來了。

目前國家控制地方債務，也是嚴格規範過多建造多層廠房的行爲。

越多越多地方意識到，高容積率未必是好事。

其中，上海部分區域，主動降低容積率，正是對園區市場的理性迴應。

高容積率，往往是地方想要，但不是企業需要的。

企業選址，會考量幾點：一是，相對獨立性，比如優先選單層廠房；能不分割，就儘量不分割。

二是，產業集聚度，或者周邊有同類型企業，並能感受地方對產業的重視。

聚焦到招商實際中，已經建好的多層廠房，怎麼辦？

這類廠房的規格、參數是固定的，無法改造。

難就難在，高樓層的去化，可考慮定向匹配、分層招商。

一方面，看廠房載體適合哪些產業，定向去招引目標企業。

一樓作爲優質資源，優先招引投資強度大、技術水平高、契合本地主導產業的高端項目，實現效益最大化；

針對二三樓等高樓層，需適度放寬招商標準，聚集與本地產業有關聯，或者服裝紡織、傢俱加工等非典型製造業的項目。

這類企業，往往難以獲取新廠房、新用地。

如果看重當地成熟的產業基礎、配套優勢，上樓意願會強一些，可成爲高樓層去化的抓手。

另一方面，考慮將辦公、研發結合起來，但得貼合企業實際需求。

當前多數企業研發需求有限，更傾向於高效利用空間、降低成本。

比如，一些企業直接在車間內，隔出幾十平的空間作爲研發辦公室，剩下的還是用於生產。

如果計劃建設多層廠房，需要因地制宜。

定位哪些產業，當地及周邊有哪些產業是往上走，有好的發展趨勢。

研判清楚這些產業，需要什麼樣的載體。

從層數規劃來看，需緊扣產業特性。

製造業爲主的項目，三層左右最爲適宜；清潔車間類需求，可延伸至四層。

畢竟，多層廠房，越往上越難租出去。

一方面，高層廠房解決不了企業在環保、用電、承重、原料運輸、噪音處理等方面的特殊需求。

願意上樓的，往往是醫療器械企業，做研發的比較多。另一方面，各層廠房租金，其實相差不是特別大。

比如，有些廠房一樓每平1.3元，二樓每平1元。

再加上，部分企業對樓上貨運、震動等都有顧慮。

像機加工等需大型設備的項目，更傾向於選擇一樓。

現在提倡的P+EPC+O模式，就是針對性解決產業需求對接問題，提供一體化解決方案。

廠房建設，還是得迴歸產業本身。

從企業需求出發，建立自下而上的需求反饋機制，從載體設計、配套建設到產業服務，進行全鏈條重構，真正適配企業發展。

小結一下，工業上樓的本質，是集約用地的方案，而不是單純追求建築高度。

畢竟，園區長久發展的活力，不在於高樓多少，而是能否讓企業賺錢、發展壯大。

地方經濟的真正繁榮，不是看短期的土地收益，更應該看產業的長期賦能。